18/4/14

ENTREVISTAS: Noemí Menéndez, Directora de la oficina de Inmobiliaria Casal en Mieres

Buscando conocer de primera mano el mercado inmobiliario a nivel local, entrevistamos esta semana a Noemí Menéndez Zapico, Directora desde hace cuatro años de la oficina que en Mieres tiene abierta la conocida Inmobiliaria Casal.

El nivel de ventas es bajo con relación a los años anteriores a la crisis, pero sigue habiendo un alto interés por parte de los compradores en adquirir una propiedad”

-La primera pregunta es obligatoria y un tanto general… ¿Cómo está el sector inmobiliario en estos momentos? ¿Se ha recuperado de la fuerte crisis de hace unos años?
En Inmobiliaria Casal queremos ser optimistas y si bien creemos que no se está recuperando el mercado, al menos pensamos que ha dejado de caer para pasar a estabilizarse.
El nivel de ventas es bajo con relación a los años anteriores a la crisis, pero sigue habiendo un alto interés por parte de los compradores en adquirir una propiedad, pero el temor a un futuro incierto sigue siendo el protagonista y hace que las ventas no sean las mismas de antes.
De todos modos creemos que estamos llegando a una demanda estabilizada y ello es el paso previo a comenzar a crecer.

-¿Es ahora un buen momento para invertir en vivienda o propiedades inmobiliarias?
Tras variaciones de mercado, el descenso medio de los precios es de un 30% aproximadamente, los bancos actualmente están bajando los intereses por un plazo fijo, y la adquisición de vivienda es una buena alternativa, bien sea para destinar a vivienda habitual, como inversión o cualquier otro destino final que se quiera dar a la propiedad. Actualmente, no se prevé que el precio siga bajando, y hay un amplio abanico de posibilidades. Por ejemplo; adquirir a día de hoy un inmueble cuyo destino sea el alquiler, produce una reposición de manera inmediata, haciendo recuperar parte de la inversión en un período de tiempo más o menos bajo.

-Centrándonos ya en el concejo y en su inmobiliaria, ¿cuántos inmuebles tiene en estos momentos la oficina de Casal en Mieres en catálogo?
Tenemos una amplia variedad de inmuebles (pisos, casas, locales comerciales, fincas, naves industriales, suelo edificable…) tanto en venta como en alquiler. Nuestra cartera está alrededor de los 600 inmuebles actualmente aunque la cifra va variando dado que el mercado está en continuo movimiento.
De todos modos lo importante, más que la cantidad es la calidad y en eso, en CASAL Inmobiliaria desde hace ya dos años estamos procediendo a valorar todas las propiedades que tenemos a la venta para poder ofrecerlas a precios de mercado actual, lo que mejora la seguridad de comprar a precio al comprador.

-¿Qué es lo más caro que podría ofrecernos? Y a la inversa, ¿lo más económico?
Lo más caro estaríamos hablando de un ático en el centro con vistas al parque Jovellanos, de 140m con garaje para dos coches y una terraza de 40m, unas vistas perfectas y una orientación estupenda y un precio por encima de los 350.000 euros y por el contrario lo más económico sería una casa de 30m que necesita reforma y tiene un acceso complicado en unos 5000 euros.

-¿Qué es lo que buscan mayormente los clientes? ¿Con qué precio?
La demanda es variable, ya que la compra de vivienda es algo muy subjetivo y depende de las necesidades y las circunstancias de nuestros clientes.  Si bien en CASAL Inmobiliaria usamos desde hace ya varios años una aplicación informática exclusiva nuestra que nos da diversos datos de nuestros clientes y por las estadísticas que manejamos de las consultas de los clientes-, lo que más se busca es piso de hasta 90.000 con ascensor y que esté para entrar a vivir.

-¿Cuál es el perfil más generalizado de cliente, tanto el vende como el que busca un inmueble?
No es fácil dar un perfil generalizado, el mercado y las circunstancias del cliente son  las que determinan las particularidades.
Si bien, como te mencionaba antes, la aplicación informática de CASAL Inmobiliaria sí nos informa de datos como que por ejemplo los compradores son personas con una edad media de 48 años, mientras que los vendedores tienen una edad media de 65 años.

-¿Hay algunas zonas del concejo, especialmente, en las que busquen invertir su dinero aquellos que compran?
En principio los clientes buscan la mayor comodidad posible, eso quiere decir que es importante tener servicios cercanos tales como colegios, médicos, transportes... En definitiva todo lo necesario para hacer más cómodo y sencillo el día a día.
En el caso concreto de Mieres la mayor demanda se produce de inmuebles de Mieres  zona centro y de Mieres, Barrio de Santa Marina, seguidas de las búsquedas en Pola de Lena.

-¿Cómo se encuentra el mercado del alquiler a nivel local, por lo que pueda ver en su agencia?
Cada vez más clientes se animan a buscar un alquiler, ya que las financiaciones son difíciles de encontrar, dependiendo de cada situación. El propietario siempre busca la forma de encontrar un “alquiler seguro”, bajo ese eslogan ofrecemos en Inmobiliaria Casal, seguros al alquiler que protegen en todo momento al propietario, también la nueva  LAU [Ley de Arrendamientos Urbanos], ayuda a promover el alquiler, e incluso tenemos disponible una opción de Alquiler en Administración, para facilitar aún más a todo cliente que no desee ocuparse directamente de cualquier problema que pueda surgir en la vivienda arrendada.

-Para los que no estamos muy metidos en el tema, ¿qué ocurre con un inmueble desde que su propietario contrata los servicios de la agencia hasta que se vende? ¿Cuánto puede llevar, de media, el vender un inmueble?
Lo primero que debemos de hacer es siempre una valoración del precio de mercado de ese inmueble. Para que te hagas una idea de lo importante que es esta valoración, puedo decirte que aquellos inmuebles que se venden sin valoración tienen un período de venta medio de 335 días, mientras que a los que les hacemos la valoración en CASAL Inmobiliaria, les hemos conseguido bajar esa media a 193 días.
También es cierto que unido a esa valoración está el plan de marketing individual para cada propiedad, dado que ya no sirve anunciarla en Internet sin más. La comercialización ha de seguir unos pasos calculados para que la propiedad no se queme antes de venderse.

-Puede ocurrir también que no se venda o tarde en hacerlo… Si es así, ¿qué sucede?
Si un inmueble tarda en venderse es porque el mercado lo rechaza. La única opción es volver a reposicionarlo en el mercado eliminando los problemas que le hacen ser rechazado. Pueden ser varios, desde el precio que es el motivo más habitual, hasta problemas de aspecto interior. En CASAL Inmobiliaria también informamos sobre las posibilidades de decoración interior más convenientes para que la primera vista del inmueble, este no cause rechazo. No se trata de enmascarar nada, simplemente de prepararlo para que cuando se visite el inmueble este cause buena impresión.

-En relación con lo anterior, ¿siguen existiendo esos inmuebles a buen precio pero que se venden bajo la coletilla “para reformar”? ¿Se les llega a dar salida?
Por supuesto que siguen existiendo. Existe un tipo de cliente que busca esas propiedades, pero es cierto que ahora necesitan más ayuda que antes y por eso en CASAL Inmobiliaria contamos con un departamento de Reformas y Decoración, formado por dos personas, las cuales asesoran al cliente con ideas sobre las reformas necesarias, incluso para aquellos casos de clientes que les gusta diseñar su propio espacio y acceder a la vivienda totalmente rehabilitada llave en mano. 

-¿Qué coste tienen, en esta materia, los servicios de la inmobiliaria? ¿Se cobra un tanto por ciento fijo del precio del inmueble cuando este se venda o es algo que varía en función de cada caso?
El coste por asesoramiento en decoración es gratuito, salvo que se pida un diseño integral de una vivienda. En estos casos el coste puede rondar los 90 euros más IVA para una vivienda tipo medio. En todo caso nunca se cobra cantidad alguna sobre el precio del inmueble.

-¿Les ha ‘perjudicado’ o repercutido de alguna forma la proliferación de distintas webs relacionadas con el sector inmobiliario (Idealista, Fotocasa…) en internet?
Es cierto que la primera toma de contacto de un cliente que busca piso, se realiza a través de Internet. La descripción de los inmuebles y la variedad de fotografías que se pueden ver en estos portales, hacen que el demandante se vaya haciendo a la idea de precios y estado de inmuebles en su zona.
Pero realmente donde se realiza la venta es en las oficinas, donde el asesoramiento y la información que le aportamos los agentes de CASAL Inmobiliaria les ayudan a comprar con confianza. Realmente Internet nos ha ayudado a mejorar nuestros servicios porque el cliente nos llega más informado, pero la ayuda de un profesional se hace más necesaria cuando llega el momento de la decisión.

-Desde hace unos años, Inmobiliaria Casal también se dedica a la administración de fincas, ¿cuántas comunidades gestiona la oficina de Mieres en estos momentos?
Sí, es cierto. CASAL inmobiliaria  tiene una filial denominada CASAL Comunidades,  la cual gestiona actualmente más de 2500 vivienda en toda Asturias.  De ellas, en Mieres se gestionan unas 600 viviendas, si bien creemos que este número se incremente sobre todo por las nuevas obligaciones impuestas por Hacienda opara las comunidades de propietarios.

-¿De qué tareas se encarga la agencia en esta variante de administración de fincas? ¿Cuál es el coste de los servicios?
Nos encargamos de dos labores fundamentales:
Por una parte la tarea de gestión de incidencias, contando los propietarios con un teléfono de atención de emergencias los 7 días de la semana en horario de 10 a 22 horas y que como te digo se atiende los 365 días del año. También existe el servicio de comunicación de incidencias a través de mail.
Por otra parte se realiza la tarea de administración. Gestión de cobros de recibos a propietarios, pagos a proveedores, presentación de cuentas anuales e informes trimestrales a través de la página web de la empresa. También se presentan las declaraciones a Hacienda que a partir de este año comienzan a ser obligatorias para las comunidades de propietarios.
En cuanto a los costes, dependen de la comunidad dado que a comunidades de mayor tamaño, el precio por propietario disminuye y hay que tener en cuenta la existencia de servicios centrales o no.  Lo habitual es que en una comunidad de unos veinte vecinos, el coste ronde los cincuenta o sesenta euros.

-Y ya para acabar, ¿se atreve a darnos un pronóstico de cómo evolucionará el sector inmobiliario de cara a los próximos años?
Esa es la pregunta del millón. No es fácil adivinar pero creo que si en estos momentos el mercado ya muestra síntomas de estabilización, lo que todos deseamos es que vaya evolucionando a mejor.
Una cosa está clara, difícilmente se volverá a vivir la misma fiebre de ventas que se vivió en años pasados y la marcha del mercado estará marcada por una mayor concienciación de los clientes, que antes de realizar una operación inmobiliaria se asesorarán y sólo compraran cuando las propiedades estén en el precio de mercado adecuado. Creo que el mercado en todo caso se profesionalizará y evolucionará hacia unas prácticas más rigurosas que no permitan equivocaciones a la hora de comprar.

1 comentario:

Xurde dijo...

Muy bona entrevista, amás nótase que la entrevistá ta prepará y sabe de lo que fala y nótase que-y gusta.
Comenta una cosa con la que toi totalmente d'alcuerdu: lo del alquiler.
Güei ye muncho meyor pagase un alquiler aunque corras el riesgu de que nun te renueven el contratu que metese n'una hipoteca.